La locazione, già conosciuta e regolata dal diritto romano, è disciplinata in parte dal Codice Civile ed in parte dalle leggi 392/1978 (per le abitazioni) e 431/1998 (per gli altri immobili).

Si tratta di regole molto importanti, molte delle quali “imperative”, ovvero non derogabili dalla volontà delle parti.

Ciò spiega l’uso frequente dei contratti precompilati, benché un contratto sia molto di più di una semplice formalità.

Una delle caratteristiche più importanti è la durata minima delle locazioni, non inferiore a 4 anni nel caso delle abitazioni ed a 6 anni per le normali attività commerciali.

E’ possibile stipulare accordi in deroga sulla base di intese territoriali tra le categorie dei proprietari ed affittuari, i quali, comunque, non possono scendere sotto i 3 anni, rinnovabili per altri 2.

Una trattazione a parte, poi, meritano le locazioni per soddisfare esigenze di natura transitoria.

Ad ogni scadenza il contratto si rinnova automaticamente, a meno che una delle parti non ne dia disdetta nei tempi previsti (sei mesi per le abitazioni ed un anno per le tipologie commerciali, salvo diverso accordo).

Oltre a ciò, occorre precisare che il proprietario può disdire il contratto alla prima scadenza solo in casi particolari espressamente previsti (esigenze di ristrutturazione, di uso personale, etc...).

I conduttori degli immobili ad uso commerciale hanno diritto alla prelazione qualora il proprietario decida di vendere l’immobile o di riaffittarlo. Inoltre, se l’attività svolta in loco comportava un contatto con il pubblico, al momento della restituzione essi si vedranno indennizzata la perdita del cosiddetto “avviamento” con 18 mensilità del canone.

Il tutto, naturalmente, a patto che il conduttore sia in regola con il pagamento dei canoni.

A questo proposito, una delle questioni più annose è proprio quella dello sfratto.

A dispetto di una procedura snella per ottenere la convalida dell’intimazione di sfratto e procedere, se necessario, in maniera forzosa (sia quando il contratto è scaduto, sia in caso di morosità del conduttore), è noto a tutti che i tempi per recuperare la disponibilità di un immobile sono particolarmente lunghi. Questa è la conseguenza di una serie di “paracadute” che sono stati introdotto nell’interesse del conduttore, indubbiamente soggetto più debole, specie in un paese come il nostro dove scarseggia l’offerta di immobili in affitto.

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